Quero alugar um imóvel, que cuidados devo tomar? - Locatário

Vamos separar a locação de imóveis residenciais urbanos em duas publicações distintas. Esta, na visão no inquilino ou locatário, a próxima, na visão do proprietário do imóvel (ou locador).

Todo o processo de locação de um imóvel residencial, apesar de bem simples, necessita certa dose de atenção para se evitar contratempos.

São várias as etapas percorridas até a mudança propriamente dita, desde a tomada inicial de decisão, passando pela exaustiva procura pelo imóvel mais adequado e terminando com as temidas tratativas contratuais. É exatamente nesta última fase onde residem os maiores receios e as maiores dúvidas.

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A maior dúvida enfrentada por aqueles que vão alugar um imóvel residencial é justamente quanto a elaboração e assinatura do Contrato.

As dúvidas existentes sobre cláusulas, direitos e deveres das partes, somadas às próprias expetativas, aliadas ao leve receio em ser “passado pra trás”, fazem a caneta pesar uma tonelada na assinatura que muito provavelmente constará tremida no respectivo documento. Entretanto, com as devidas informações e tomando-se alguns cuidados na elaboração do instrumento, o peso da caneta diminuirá bastante.

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Aqui vão alguns pontos importantes que devem ser observados por você que é o locatário, futuro inquilino do imóvel:

• a) O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo (até mesmo por prazo indeterminado), porém é recomendado que algum prazo seja firmado. Devendo também constar no instrumento a descrição do imóvel, identificação das partes, valor do aluguel, data de vencimento, eventuais multas, destinação específica de uso do imóvel, reajuste, responsabilidade pelas taxas e tributos, forma de garantia, eleição de foro, dentre outras cláusulas facultativas às partes.

• b) Nos contratos com prazo igual ou superior a 30 meses, a locação termina no final do prazo – independentemente de notificação ou aviso (art. 46 da Lei do Inquilinato), podendo o proprietário retomar desde logo o imóvel – em tese maior proteção ao locador.

• c) Nos contratos com prazo inferior a 30 meses, findado o prazo estabelecido no contrato, este se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, podendo o proprietário retomar o imóvel desde que seu pedido seja justificado conforme as hipóteses legais (art. 47 e art. 9º da Lei do Inquilinato) – em tese maior proteção ao inquilino/locatário.

• d) O locador pode exigir uma forma de garantia – e somente uma – escolhendo entre depósito em dinheiro (caução), imóvel de um fiador, seguro-fiança ou fundo de investimento. Vale ressaltar que o fiador não é obrigado a possuir mais de um imóvel; já no caso de caução, o limite máximo que pode ser exigido é de 3 (três) aluguéis.

• e) Devem as partes prever contratualmente, e em comum acordo, de quem é a responsabilidade pelas taxas e tributos. A legislação diz que a responsabilidade original pelo pagamento do IPTU é do proprietário do imóvel, no entanto, havendo estipulação em contrato, pode o locatário ficar responsável pelo pagamento.

• f) É possível convencionar cláusulas acerca de multas. Por exemplo as multas por atraso de pagamento, por infrações às cláusulas contratuais, que o locatário possa devolver o imóvel depois de doze meses sem multa, etc. Multas abusivas podem - e devem - ser questionadas.

• g) Acessório ao contrato é o Laudo de Vistoria. Muito embora a lei não obrigue, é recomendado que o laudo seja realizado. Conforme se extrai da própria lei, o locatário deve realizar a devolução do imóvel no estado em que encontrou no início do contrato, justificando-se a sua realização. Ao final da locação será realizada outra vistoria, e em ambas é interessante a participação de todas as partes que integram o contrato.

• h) No caso de saída antecipada, é licita a cobrança de multa, desde que proporcional ao período restante (art. 4º da Lei do Inquilinato).

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Em sendo um "Contrato" um acordo de vontade entre as partes, poderíamos tratar das mais variadas cláusulas contratuais. No entanto, enumerei os pontos que considero mais importantes e que não podem passar em branco quando da celebração de uma locação residencial.

Por fim, como em todo negócio jurídico, recomenda-se fortemente a presença de um advogado de sua confiança para evitar futuros desgastes.

Até a próxima pessoal!